Szybko pożałowała wynajmu. Dziś nie ma prawa wejść do mieszkania

Wynajem mieszkania często wydaje się prostą umową - klucze w zamian za czynsz, protokół zdawczo-odbiorczy, przelew raz w miesiącu. Właściciele liczą na stabilność, najemcy na spokojne miejsce do życia. Rzeczywistość bywa jednak znacznie bardziej skomplikowana, a granica między rutynową współpracą a poważnym kryzysem potrafi zostać przekroczona szybciej, niż ktokolwiek się spodziewa.

Mieszkanie Lucyny od lat było częścią rodzinnej historii. Najpierw pomagało finansować opiekę nad chorym dziadkiem, później stało się jej zabezpieczeniem na przyszłość.

- Mieszkanie odziedziczyłam po dziadkach. Przez lata było wynajmowane - początkowo po to, by pomóc rodzinie pokryć koszty opieki nad schorowanym dziadkiem, który nie był już w stanie samodzielnie funkcjonować. Po jego śmierci lokal przeszedł na mnie - mówi w rozmowie z Wirtualną Polską.

Przez blisko dziesięć lat wynajem przebiegał spokojnie. Dwóch lokatorów, regularne płatności, brak konfliktów. - Wynajmowałam je na pokoje dwóm mężczyznom i nigdy nie było problemów. Panowie byli spokojni, dbali o mieszkanie, płacili regularnie, a nawet wykonywali drobne naprawy. W ramach wdzięczności przez lata nie podnosiłam czynszu - był znacznie niższy niż rynkowy - ujawnia.

Życie w Warszawie nie dla singli? Tyle wydają na mieszkanie

W 2023 roku jeden z nich się wyprowadził. Z drugim znaleźli nową osobę na wolny pokój. Gdy starszy lokator wyjechał za granicę, drugi poprosił o możliwość wynajęcia całego mieszkania. - Wtedy drugi najemca bardzo prosił mnie, by mógł wynająć całe mieszkanie. Zgodziłam się. Dziś wiem, że był to największy błąd w moim życiu.

Na początku wszystko wyglądało dobrze. Byłam zadowolona ze współpracy, dlatego nadal nie podnosiłam czynszu, choć płacił niemal połowę rynkowej stawki - opowiada.

Problemy zaczęły się w czasie jej ciąży. - W maju 2024 roku najemca przestał regulować opłaty. Początkowo odbierał telefony i tłumaczył się problemami zawodowymi, zapewniając, że wkrótce spłaci zaległości. Przez pewien czas opłacał jeszcze prąd i gaz, jednak wkrótce przestał płacić całkowicie - zdradza.

Właścicielka żyła w ogromnym stresie. - Bałam się o zdrowie dziecka. To mieszkanie miało być dla mnie zabezpieczeniem finansowym po urodzeniu syna, kiedy zostanę na urlopie macierzyńskim - dodaje.

Dziś całą rodzinę utrzymuje jej mąż. - Nie zarabia tyle, by utrzymywać jeszcze obcego człowieka, czyli niepłacącego najemcę - wyjaśnia.

Zadłużenie sięga ok. 17 tys. zł. Sprawa trafiła do sądu, ale termin rozprawy nie został jeszcze wyznaczony. - Lokator ciągle wymyślał nowe historie. Twierdził, że już zrobił przelew albo że jesteśmy inaczej umówieni. Moja rodzina, która mieszka naprzeciwko, widziała jednak, że regularnie kupuje alkohol. Mam wrażenie, że tu leży problem.

Najbardziej boli ją brak dostępu do własnego mieszkania. - Mój największy błąd polegał na tym, że wynajęłam całe lokum. Dziś nie mam prawa wejść do swojej własności - wyznaje.

- Czuję ogromną bezradność. Chciałam zabezpieczyć przyszłość syna, a dziś nie wiem, jak ta historia się skończy. Nie stać mnie na firmę eksmisyjną, pracować mogę tylko raz w tygodniu, kiedy mąż zajmuje się dzieckiem. Gdy syn pójdzie do żłobka, cała moja pensja pójdzie właśnie na jego opłatę - zauważa.

- Mam żal nie tylko do tej osoby, ale też do przepisów. Gdyby były bardziej sprawiedliwe, tacy ludzie byliby bardziej zmotywowani do uczciwości. Zawsze byłam fair wobec innych i nie wyobrażam sobie żyć na koszt obcej osoby - podsumowuje Lucyna.

W przypadku Justyny największym ciosem okazał się stan mieszkania po zakończeniu najmu. Właścicielka wynajęła mieszkanie rodzinie z dzieckiem i zgodziła się na psa. Najemcy sprawiali bardzo dobre wrażenie, a początki współpracy były bezproblemowe.

Z czasem zaczęły się opóźnienia w płatnościach, a później całkowity brak przelewów. Gdy w końcu udało się odzyskać lokal, właściciele nie kryli szoku. - To był jeden wielki horror - przyznaje właścicielka.

Mieszkanie wymagało generalnego remontu. - Lokatorka w ogóle nie dbała o porządek. Wszędzie była sierść, brud i zniszczenia. W kuchni sprzęty były poniszczone, w lodówce brakowało półek, piekarnik był tak zabrudzony, że czyściliśmy go przez cztery dni.

Pies załatwiał się w mieszkaniu, a nieczystości przedostały się pod kafelki - ujawnia.

Zapach utrzymywał się przez długi czas. Łączne zadłużenie wyniosło 28 tys. zł. Mimo podpisanego aktu notarialnego i zobowiązania do spłaty w ratach, pieniędzy do dziś nie ma.

- Niestety, do dziś nie otrzymałam ani jednej złotówki. Minął już prawie rok. Mieszkanie stoi puste. Po tym, co przeszliśmy, zwyczajnie straciliśmy zaufanie do ludzi - wyznaje właścicielka.

Andrzej wraz z rodziną odziedziczył mieszkanie i zdecydował się na najem okazjonalny. Ta forma miała w teorii zapewnić większą ochronę właściciela. Pierwsze zaległości pojawiły się po pięciu miesiącach. Sprawa trafiła do sądu, a właściciele uzyskali prawomocny nakaz zapłaty. Egzekucja okazała się jednak niemożliwa.

- Problem w tym, że najemca był i nadal jest niewypłacalny. Nie ma z czego wyegzekwować należności. Paradoksalnie odzyskanie pieniędzy okazało się najmniejszym problemem. Najtrudniejsze było odzyskanie własnego lokalu. Procedura eksmisyjna zaczęła się komplikować. Osoba wskazana jako lokal zastępczy wycofała oświadczenie, pojawiły się kolejne odwołania i wnioski o zawieszenie egzekucji. W praktyce poznałem kilkadziesiąt sposobów, jak można mieszkać za darmo przez lata - mówi Andrzej, właściciel strony umowanajem.pl, gdzie obecnie sam pomaga innym w podobnej sytuacji.

W trakcie trwania sporu doszło do poważnego zalania, które objęło także inne mieszkania w budynku. Właściciele, obawiając się odpowiedzialności, ubezpieczyli nieruchomość i części wspólne na niemal pięć mln zł.

Po trzech i pół roku walki to właśnie awaria instalacji umożliwiła wejście do lokalu i jego odzyskanie. - Lokator unikał kontaktu, nie odbierał korespondencji i działał przez pełnomocników z kancelarii społecznych, a później również z urzędu - podsumowuje.

Łączne straty oszacowano na ok. 75 tys. zł.

Prawnik zajmujący się sprawami najmu podkreśla, że kluczowe znaczenie ma szybka i formalna reakcja. - Gdy najemca nie płaci czynszu, pierwszym krokiem powinno być wystosowanie wezwania do zapłaty. Jest to istotny dokument w całej procedurze windykacyjnej - mówi w rozmowie z Wirtualną Polską radca prawny Grzegorz Słowik z Końskich.

- Z problemem niepłacących lub problematycznych osób spotkało się wielu klientów. Najczęściej początkowo najemcy płacą regularnie, ale z czasem pojawiają się pierwsze opóźnienia, wymagające upominania o zbliżających się płatnościach - dodaje.

Jak zaznacza, w takim piśmie trzeba wskazać wysokość zaległości, wyznaczyć termin na ich uregulowanie oraz uprzedzić o konsekwencjach, w tym możliwości wypowiedzenia umowy i naliczania opłat za bezumowne korzystanie z lokalu. Jeśli brak płatności się utrzymuje, właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z podaniem przyczyny, np. zaległości czynszowych lub nieopłaconych mediów.

W kontekście zabezpieczenia interesów właścicieli rekomenduje odpowiednie przygotowanie umowy. - Dzięki takiej formie umowy jest możliwa zdecydowanie szybsza procedura eksmisji z wyłączeniem ochrony przed eksmisją w okresie zimowym. W umowie najmu okazjonalnego najemca wskazuje ewentualny lokal zastępczy i w przypadku wszczęcia postępowania egzekucyjnego jest zobligowany do wyprowadzki pod ten adres - wyjaśnia właściciel Kancelarii Radcy Prawnego Grzegorz Słowik.

Agnieszka Woźniak, dziennikarka Wirtualnej Polski

Zapraszamy na grupę FB - #Wszechmocne. To tu będziemy informować na bieżąco o terminach webinarów, wywiadach, nowych historiach.