Pokazała mieszkanie po wynajmie. "Nadawało się do całkowitego remontu"

Dziury w ścianach, podłodze. Zniszczone meble, które nie nadają się do jakiejkolwiek naprawy. Wynajem mieszkania często wiąże się z ryzykiem - zdarza się, że lokatorzy nie dbają właściwie o nieruchomość, a jej właściciele mają po odebraniu takiego zdewastowanego lokum ręce pełne roboty.

Edyta Wroszkowska wspomina, że wraz z mężem kupiła mieszkanie pod wynajem po długich latach ciężkiej pracy. Przed znalezieniem najemców mieszkanie przeszło generalny remont. Jednak to, co się stało po wynajęciu go pierwszym lokatorom, przeszło wszelkie wyobrażenia.

Jak zacząć zarabiać na nieruchomościach. Zapytaliśmy ekspertki

- Wystarczyło zaledwie kilka miesięcy, aby mieszkanie zostało zniszczone i zaniedbane. Najgorszy był intensywny zapach papierosów. Już wcześniej długo z nim walczyliśmy po poprzednim właścicielu, a nowy lokator również palił w środku, mimo zakazu - opowiada Wirtualnej Polsce Edyta.

Na uciążliwym zapachu papierosów problemy się nie skończyły. - Mieszkanie nie było sprzątane przez cały okres najmu. Połamane krzesła, zniszczone listwy podłogowe, pęknięta deska od sedesu, przypalenia od papierosów… Nie były to normalne ślady użytkowania. Może powinnam zawrzeć w umowie zapis o dbaniu o higienę osobistą. Kanapa była tak brudna, jakby ktoś oblepiony błotem na niej siadał. Ciężko to opisać. Było mi po ludzku przykro, że ktoś w tak krótkim czasie zniszczył naszą pracę - wspomina właścicielka zdewastowanego mieszkania.

Edyta Wroszkowska dodaje, że umowa została zerwana przez lokatora z dnia na dzień. Pobrana wcześniej kaucja zdołała pokryć jedynie zaległe rachunki, a nie został opłacony ostatni miesiąc najmu. Sama właścicielka wraz z mężem opłacała podatek od wynajmu w urzędzie skarbowym. Najemcę wcześniej sprawdziła i nie miała żadnych sygnałów, że mógłby sprawiać kłopoty.

- Lokator odgrażał się skarbówką i dopytywał o umowę notarialną. Podpisał umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Zgodnie z nią mieszkać miała jedna osoba, ale faktycznie przebywały tam dwie - relacjonuje.

Rozmówczyni Wirtualnej Polski opublikowała nagrania na TikToku, które pokazały stan mieszkania przed i po wynajmie. Nie spodziewała się, jak wiele hejtu na nią spadnie.

- Te komentarze pokazały, jakie bywa podejście części najemców: często bardziej nastawione na atakowanie właściciela niż na odpowiedzialność za wynajmowaną przestrzeń. A sam film nie oddaje nawet ułamka tego, jak mieszkanie wyglądało w rzeczywistości. Na żywo zniszczenia były znacznie poważniejsze - zaznacza.

Wyzwania z lokatorami miała też Anita. Jeden z najemców od początku sprawiał duże problemy z terminowym regulowaniem opłat. Nagle, po pięciu miesiącach, nic nie mówiąc, opuścił mieszkanie, pozostawiając jedynie kartkę na stole i wrzucając klucze do skrzynki na listy.

- Dowiedzieliśmy się o tym przez przypadek. Mieszkanie zostawiono zabrudzone i ze szkodami: wyrwane gniazdka bez prądu, w drzwiach wybita szyba, w narożniku wypalone papierosami dziury. Do tego nieopłacone rachunki. Kaucja nie pokryła nawet połowy strat. Do tego po czasie dowiedzieliśmy się, że lokator miał problemy z prawem, w tym z narkotykami - opowiada Anita.

Nie był to odosobniony przypadek rozmówczyni Wirtualnej Polski. Innym razem odebrała zdewastowane mieszkanie od mężczyzny, który wynajmował je przez dwa lata.

- Nie dość, że przez cały okres najmu były problemy z płatnością, to pozostawione przez mężczyznę mieszkanie nadawało się jedynie do całkowitego remontu. Wszystkie meble poszły na śmieci, gdyż były w psim moczu i odchodach, podarte, nienadające się do dalszego użytkowania - wyjaśnia właścicielka nieruchomości.

Straty były na tyle duże, że wynajmująca postanowiła skierować sprawę na drogę sądową.

Anita wynajmuje mieszkania od 2003 roku. Podkreśla, że stara się weryfikować najemców, choć czasami nie jest to możliwe.

- Obecnie mamy już dobrze zabezpieczoną umowę, która chroni nas przed różnymi ewentualnościami. Nie czekamy na zapłatę przez kilka miesięcy - maksymalnie tydzień lub dwa, aby kaucja pokryła ewentualne zaległości za najem, czynsz oraz opłaty za media. Kaucja stanowi od 30 do 50 proc. wyższą kwotę niż sama opłata za najem - zaznacza w rozmowie z Wirtualną Polską.

Jak dodaje, wszystkie opłaty są pilnowane na bieżąco. W przypadku trudności zawsze, jako właścicielka mieszkania, Anita stara się iść na kompromis, godząc się np. na rozłożenie płatności za szkody na raty.

- Wolimy odzyskać część kwoty niż nie odzyskać nic. Stosujemy też pisma przedprocesowe, które w około 70 proc. przypadków skutkują odzyskaniem należności. Mimo to mieliśmy 6-7 problematycznych sytuacji. Około 80 proc. naszych lokatorów nie dba o mieszkanie ani o czystość, wychodząc z założenia: "to nie moje, więc nie muszę dbać". To są ryzyka, które trzeba uwzględnić przy wynajmowaniu na dłuższy okres - kwituje.

Historie o problemach z lokatorami nie są obce ekspertce od nieruchomości Annie Kucharskiej. - Zdarzyło mi się, że właściciel przyszedł do mnie po odebraniu mieszkania od lokatorów. Najemcy kupili nowy dywan, z czego bardzo się ucieszył. Niestety, kiedy go odsunął, okazało się, że w tym miejscu znajduje się dziura w podłodze, do tego drewnianej, więc jej naprawa kosztowała go kilka ładnych tysięcy - wspomina specjalistka.

Innym razem najemca przykleił kran na gorący klej. Kiedy właściciel przyszedł posprzątać mieszkanie i odkręcił wodę, kran został mu w ręce.

- Czasem najemcy pięknie sprzątają, kupują kwiaty na oddanie mieszkania, używają jakichś zapachów, żeby odwrócić uwagę właściciela nieruchomości od ewentualnych zniszczeń. Nie dajmy się zwieść, zawsze bardzo dokładnie obejrzyjmy mieszkanie - ostrzega Anna Kucharska.

Czasem nie trzeba dziury w podłodze, aby te naprawy były kosztowne: zabrudzony piekarnik, połamana muszla klozetowa za 250 zł. Potem pozbiera się wszystko i się okaże, że musimy wydać 2-3 tys. złotych. - Zdarza się na przykład, że najemcy przewracają materace, bo są na przykład z jednej strony poplamione. Koszt materaca to średnio 1,5 tys. złotych. To są już spore koszty - dodaje ekspertka.

Anna Kucharska zwraca uwagę, że jako osoba wynajmująca zgodnie z ustawą mamy 30 dni na zwrócenie pobranej od lokatorów kaucji. W tym czasie rozliczmy czynsz ze spółdzielnią czy wspólnotą - może się bowiem okazać, że kaucja nie wystarczy, bo trzeba dopłacić za wodę czy ogrzewanie. I właśnie na takie wydatki pobieramy wcześniej zabezpieczenie od najemców.

Ekspertka dodaje, że czasem ocenienie szkód wymaga wyliczeń firm specjalistycznych (jak np. oszacowanie naprawy dziur w ścianach czy podłodze). Wtedy można przedłużyć oddanie kaucji o kilka dodatkowych dni. Oprócz pobierania kaucji niezwykle ważne jest też spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Wszelkie powstałe szkody należy udokumentować i spisać.

- Ten protokół jest niezwykle ważny, gdyż potem jest on podstawą naszego rozliczenia. Jeżeli są jakieś braki w płatnościach, np. najemca zalega z płatnością, wszystko trzeba wpisać do protokołu. Trzeba przy tym uwzględnić kwotę wyliczoną na dzień oddania mieszkania. W protokole wpisujemy stan zastany. Nie musimy od razu wyceniać szkód - na to mamy wspomnianych 30 dni - zaznacza specjalistka.

Anna Kucharska zaznacza, że wiele zależy od weryfikacji najemcy. Jeżeli wynajmiemy lokum komuś, kogo nie sprawdziliśmy, bardzo możliwe, że będziemy mieć potem nieprzyjemne sytuacje.

- Jako agent nieruchomości praktycznie nie mam takich sytuacji właśnie dlatego, że proponuję już sprawdzonych lokatorów. Mam potwierdzenie, gdzie ta osoba pracuje, co robi. Choć tutaj nie ma klucza. Kiedyś zdarzyła mi się pani policjantka, która nie płaciła na czas, a do tego zrobiła w wynajmowanym domu duży bałagan - wspomina ekspertka.

W sytuacji, gdy chcemy mieć większe poczucie bezpieczeństwa, najlepszym wyjściem jest skorzystanie z pomocy dobrego pośrednika, który zawodowo zajmuje się m.in. weryfikowaniem lokatorów.

- Ludzie, którzy oszukują, nie przychodzą do pośrednia w ogóle. Po pierwsze chcą zaoszczędzić. Po drugie zdają sobie sprawę, że pośrednik będzie ich weryfikować. Dla osoby wynajmującej mieszkanie kontakt przez pośrednika jest zdecydowanie bezpieczniejszy - tłumaczy Kucharska.

Zuzanna Sierzputowska, dziennikarka Wirtualnej Polski