Prowizorka mieszkaniowa, czyli bez szans na kredyt

Patrycja najbardziej jest zmęczona przeprowadzkami. W ciągu ostatnich sześciu lat przenosili się cztery razy. - Mamy tony książek, dwójkę dzieci, psa i kota - opowiada 35-letnia przedszkolanka. - To zdumiewające, że cztery osoby i dwa zwierzaki są w stanie zgromadzić tak ogromną liczbę rzeczy. Na dodatek, mimo że wynajmujący nam mieszkania ludzie zapewniali nas, że będziemy w nich mogli mieszkać, ile chcemy, to po roku, półtora okazywało się, że jednak to mieszkanie muszą sprzedać, wynająć komuś z rodziny czy udostępnić siostrzeńcowi w potrzebie. I my z tym całym naszym majdanem krążymy z miejsca na miejsce. A mnie to wykańcza.

COVID-19 zmienił reguły

Po przedostatniej przeprowadzce Piotrek, który pracuje jako kierownik działu w centrum handlowym, powiedział dość. - Nie możemy ciągle mieszkać w wynajętym mieszkaniu, ciągle u kogoś, ciągle w prowizorce - opowiada. - Poszedłem do banku sprawdzić, jaką mamy zdolność kredytową. Okazało się, że przy naszych zarobkach, moglibyśmy kupić mieszkanie za ok. 400 tys. zł. Przeszukaliśmy oferty, obejrzeliśmy ofert deweloperów i doszliśmy do wniosku, że mieszkanie czteropokojowe, ok. 75-metrowe jest w naszym zasięgu. Może nie w super miejscu, ale w końcu mielibyśmy własne M.

Wszystko zdawało się być w zasięgu ręki, ale gdy Kozłowscy wybrali się do banku, pojawiły się schody. - Brak oszczędności, dwa kredyty konsumpcyjne, telewizor na raty i przede wszystkim brak pieniędzy na wkład własny uniemożliwiły nam wzięcie kredytu - opowiada Piotrek. - Wzięliśmy się więc do pracy, spłaciliśmy szybciej telewizor i jeden kredyt konsumpcyjny, pożyczyliśmy pieniądze od rodziny, sprzedaliśmy kilka złotych drobiazgów po babci i udało nam się uzbierać na 10 proc. wkładu własnego. Ale przyszedł COVID-19 i teraz potrzebujemy… 30 procent. To dla nas nieosiągalne.

- Kryzys gospodarczy, spowodowany koronawirusem sprawił, że banki rzeczywiście przestały udzielać kredytów. Także tych teoretycznie najbezpieczniejszych, mieszkaniowych, których zabezpieczeniem jest nieruchomość - mówi Maciej Samcik, autor bloga Subiektywnie o finansach.

- Główny powód to niepewność co do spłacalności już udzielonych kredytów. Banki nie wiedzą, jak bardzo wzrośnie im liczba niespłacanych w terminie kredytów i jak duże straty z tego tytułu powstaną, więc wolą na wszelki wypadek nie udzielać nowych kredytów. One też są dziś bardziej ryzykowne: bo więcej ludzi straci pracę, więcej będzie miało obniżone dochody i kłopoty z regulowaniem zobowiązań. Banki mogłyby wpisać to ryzyko w oprocentowanie kredytu, ale w pełni zrobić tego nie mogą, bo w Polsce jest ustawa antylichwiarska, która ogranicza maksymalne oprocentowanie kredytu. Poza tym banki nie mają już pewności, że w przypadku kredytów hipotecznych wartość zabezpieczenia - czyli nieruchomości - będzie rosła. Dlatego żądają teraz od klientów wyższego wkładu własnego - nawet 30 proc. wartości nieruchomości. Wiadomo, że dla większości potencjalnych klientów to są warunki zaporowe, ale bankowcy się takimi rzeczami nie przejmują. Wydaje mi się, że ta sytuacja może potrwać jeszcze rok, półtora. Potem banki zaczną stopniowo "odmrażać" kredyty. Pierwsze symptomy "odwilży" już się pojawiają, ale to będzie długi proces.

Bez etatu ani rusz

Tomek i Danka z Warszawy są artystami, oboje wykonują wolne zawody. On jest malarzem, ona graficzką. Żyją z zamówień, które realizują dla indywidualnych lub instytucjonalnych klientów. Nigdy nie przepracowali ani dnia na etacie. - Prowadziłam za to działalność gospodarczą, ale okazało się, że stałe opłaty mnie wykończyły - opowiada 39-letnia graficzka. - W miesiącu, w którym nie zarabiałam i tak musiałam zapłacić ZUS i podatki. A moje długi wobec ubezpieczyciela i urzędu skarbowego rosły. Zawiesiłam działalność - opowiada.

Tomek, choć artysta malarz stąpa twardo po ziemi. - Marzyło mi się własne mieszkanie. Nie musi być na modnym i drogim Mokotowie, może być Praga Północ, gdzie obecnie wynajmujemy mieszkanie, bo oboje jesteśmy spoza Warszawy - tłumaczy Tomek. - Ale okazało się, że kupienie mieszkania w naszym wypadku w ogóle nie jest możliwe. Bez oszczędności i etatu nie mamy żadnych szans. I nie ma znaczenia, że nasze roczne dochody znacznie przekraczają miesięczną średnią krajową. Lepiej, gdybym zatrudnił się na etat w supermarkecie za mniejsze pieniądze, ale na etacie. Wtedy jestem bardziej wiarygodny dla banku.

Danka dodaje, że jeden z banków zacznie z nimi rozmowę o kredycie, jeśli uzbierają co najmniej 20, a najlepiej 30 proc. wartości mieszkania jako wkład własny. Inaczej nie mają co liczyć na pożyczkę.

Kombinowany wkład własny

Zdaniem Macieja Samcika, 20 proc. wkładu własnego to potężna kwota - przy obecnych cenach mieszkań to pieniądze rzędu 70-80 tys. zł. - Nie da się takich kwot uciułać z dnia na dzień, to oczywiste - mówi ekspert. - Ale można spróbować częściowo sfinansować się pożyczką od rodziny, która dziś może być bardziej "dostępna" niż pieniądze z banku. Warto też zrobić przegląd dostępnych linii kredytowych w swoim banku. Może być tak, że bank, w którym mamy konto, będzie w stanie udzielić nam kredytu, który pokryłby część wkładu własnego na kredyt zaciągany w innym banku. Można spróbować "pociągnąć" pieniądze z debetu przyznanego przez swój bank lub poprosić o jego zwiększenie. Oczywiście: to ma sens tylko wtedy, gdy jesteśmy w stanie w ciągu najdalej dwóch lat takie finansowanie spłacić, bo ono na pewno nie będzie tanie. Poszukując pieniędzy na wkład własny, zrobiłbym też przegląd majątku. Może w rodzinie są dwa samochody i jeden można sprzedać za przyzwoite pieniądze? Może jest jakiś garaż, ogródek działkowy, który można zamienić na gotówkę?

Jak przekonuje Maciej Samcik, dość dobrym sposobem na uzyskanie wkładu własnego może być też zastawienie innej nieruchomości posiadanej przez kogoś z rodziny i nieobciążonej hipoteką. - Ale to też tylko pod warunkiem, że jesteśmy w stanie spłacić taki kredyt w ciągu najdalej dwóch lat - mówi Samcik.

- Niezależnie od tych wszystkich pomysłów trzeba zrobić przegląd domowego budżetu i wyrzucić z niego wszystkie niepotrzebne wydatki (np. abonamenty), pozbyć się zbędnych kart kredytowych, ścisnąć domowe rachunki, zmieniając dostawców na tańszych, zacząć spisywać codzienne wydatki i tak też poszukać luzów. To niezbędny element planu finansowego przed zakupem mieszkania na kredyt. A najrozsądniej byłoby po prostu poczekać z zakupem mieszkania i najpierw uzbierać wkład własny. Choć oczywiście nie zawsze to jest możliwe, bo warunki mieszkaniowe wielu polskich rodzin są po prostu złe i nie można czekać całymi latami na ich poprawienie - radzi specjalista.