Flipowanie jest jak poszukiwanie skarbów. Wyszukują największe nory, remontują i zbijają majątek

Przeciętny człowiek w swoim życiu kupuje jedno, może dwa mieszkania. Jeśli w ogóle. Joanna w tym roku kupi setne. Kasia ma na koncie 14 transakcji. Co robią z zakupionymi mieszkaniami? Obracają nimi, czyli flipują.

Mówisz "deweloper", myślisz mężczyzna. Mówisz "rynek nieruchomości", widzisz męskie środowisko architektów, pośredników, inżynierów. Joasia, Kasia, Małgosia, Julka pokazują mi kobiecą stronę nieruchomości. Są fliperkami, czyli obracają nieruchomościami. Mówiąc w ogromnym uproszczeniu: znajdują tanie mieszkania, remontują je i sprzedają z zyskiem. Sprawdzam, co jest pociągającego w nieustannym wyszukiwaniu i remontowaniu mieszkań, i co sprawia, że Polki tak dobrze sobie z tym radzą.

Małgorzata Zierkiewicz przez lata zawodowo uprawiała kitesurfing. Mieszkała w Londynie ze swoim partnerem. – W Londynie dobrze się żyje singlom. Rodzinom z małymi dziećmi? Trochę gorzej. Dlatego kiedy na świat przyszła nasza córka, razem z moim partnerem postanowiliśmy wrócić do Polski – mówi Małgosia.

Pierwszego "flipa" zrobiła w 2018 roku. Teraz wykańcza piąte mieszkanie, które ma zamiar sprzedać. – O takim obrocie nieruchomościami przeczytałam kiedyś w internecie. Wydawało mi się to dobrym pomysłem na życie. Nie myliłam się – mówi ze śmiechem. Pierwsze mieszkanie, jakie kupiła, to była zapuszczona kawalerka we Wrocławiu.

– Stojąc w wannie, można było gotować obiad, bo łazienka była otwarta na salon połączony z kuchnią. Masakra. Ale włożyłam w to trochę pracy i pieniędzy, i udało się ją przerobić na piękne, dwupokojowe mieszkanie – wspomina.

Pierwszego flipa się nie zapomina. Katarzyna Laskowska obraca nieruchomościami od trzech lat. Pierwsze mieszkanie kupiła na Saskiej Kępie w Warszawie.
– Postanowiłam zachować jeden element starego wyposażenia. Kaloryfer z 1962 roku. Oddałam go do renowacji, a dla równowagi na drugiej ścianie zawiesiłam wykonane na zamówienie obrazy. Grafiki rysowane węglem przedstawiały baletnice. Chodził za mną ten motyw. Agent, z którym współpracowałam, przyprowadził zainteresowanego klienta. Pan okazał się… baletmistrzem z Teatru Narodowego – wspomina Kasia, która twierdzi, że najbardziej stresujące były dla niej negocjacje z potencjalnym nabywcą.

– Rozmawiałam z agentem i powiedziałam, że poniżej ceny z ogłoszenia nie zejdę. Jego klient zgodził się, ale pod warunkiem, że imieszkanie przekażę mu takie, jakie oglądał: ze wszystkimi dekoracjami i oczywiście baletnicami. Przystałam na taką ofertę – śmieje się Kasia. Po podpisaniu umowy dostała od nowego właściciela mieszkania dwa bilety na "Jezioro łabędzie".

Praca polegająca na wyszukiwaniu mieszkań, remontowaniu i sprzedaży brzmi bardzo przyjemnie, prawda? Zwłaszcza jeśli masz artystyczne zacięcie i zapędy dekoratorskie. Dla Małgosi moment projektowania nowego mieszkania to szansa, żeby się wyżyć. Trochę jak meblowanie domku dla lalek. Tylko w skali 1:1. Ale zanim meblowanie, trzeba mieć kapitał na start. Jaki? To zależy od miasta, w którym będziesz obracać nieruchomościami.

Kasia Laskowska i jej mąż, bo pracują wspólnie (choć gdy Kasia pierwszy raz wspomniała o flipowaniu, mąż kazał jej popukać się w głowę), gotówkę na pierwsze mieszkanie pożyczyli. – Potrzebowaliśmy 400 tys. zł. Musieliśmy objechać całą rodzinę i prosić o pożyczkę, żeby uzbierać pełną kwotę. Przypominało to trochę jeżdżenie ze ślubnymi zaproszeniami – śmieje się Kasia. Oczywiście, niektórzy odmawiali, bo nie wierzyli, że Kasia, która 20 lat pracowała w korporacji telekomunikacyjnej, będzie w stanie cokolwiek zarobić. Ci, którzy podjęli ryzyko, szybko dostali zwrot. – Było też kilka osób, które widząc, że wiemy, co robimy, powiedziało, że możemy te pieniądze ponownie zainwestować – zdradza.

Małgosia i jej partner w słynną kawalerkę z wanną w kuchni zainwestowali swoje oszczędności. – Więc musiało się udać. Nie było innej opcji – śmieje się kobieta. Podobnie było z Julką ze Szczecina. Szukała sposobu na inwestowanie rodzinnych oszczędności. Najpierw myślała, że będzie wynajmować zakupione mieszkania, ale okazało się, że to zbyt dużo zachodu.

Julka jest farmaceutką, pracuje w zawodzie, a oprócz tego wychowuje synów. Jej mąż jest marynarzem, więc codzienna logistyka jest na jej głowie. Dlatego "flipy" są lepszą opcją, bo proces od znalezienia mieszkania przez remont po sprzedaż zajmuje 4-6 miesięcy.

U Kasi jest to jeszcze szybsze, bo obrót nieruchomościami stał się jej głównym źródłem dochodu. – To biznes, w którym zwrot następuje dość szybko i wynosi ok. 20 proc. Żadna lokata nie daje takich zysków – mówi. Ale jak każdy biznes, ten też niesie ze sobą spore ryzyko. Przede wszystkim, trzeba być doskonale obeznanym w kwestiach prawnych. Umieć ustalić, jaki jest status nieruchomości, czy są do niego roszczenia. Przed zakupem sprawdzać plany zagospodarowania przestrzeni i zwracać uwagę nie tylko na mieszkanie.

– Miałam takie mieszkanie w bloku, które wyremontowałam w bardzo wysokim standardzie. Generalnie nasze realizacje są bardziej luksusowe. Owszem korzystamy z masowych rozwiązań, ale częściej robimy meble na zamówienie, współpracujemy ze stolarzem, kowalem. Zakupem była zainteresowana jedna z celebrytek. Mieszkanie bardzo jej się podobało, ale blok i okolica – niestety nie. Ostatecznie sprzedałam tę nieruchomość, ale nie z takim zyskiem, jakbym chciała – od tamtego czasu Kasia Laskowska chętniej kupuje mieszkania w warszawskich kamienicach, bo bardziej odpowiadają klientom, do których kieruje swoją ofertę. Współpracuje z zaufanymi pośrednikami, którzy zajmują się sprzedażą.

Zysk, jaki wypracuje fliper, zależy od wielu czynników – lokalizacji, ceny wyjściowej, kosztów, standardu wykończenia, stanu prawnego nieruchomości. Na jednej transakcji można zarobić między 40 a 150 tysięcy złotych. Kwoty rosną wraz z doświadczeniem.

A tego nie brakuje Joannie Piotrowskiej, która obraca nieruchomościami od trzech lat. – W tym roku liczba mieszkań, jakie sprzedałam, przekroczy setkę – mówi. – Żeby osiągnąć taki wynik, oglądam ok. 10 mieszkań tygodniowo i w zasadzie nie zwracam uwagi na to, co jest w mieszkaniu, a na budynek, okolicę, stan techniczny, kwestie własnościowe. Każdą, nawet największą ruderę, da się wyremontować, ale zmienić instalacje w budynku czy podłączyć kamienicę do centralnego ogrzewania to trudniejsza sprawa – mówi.

– Gdy zaczynałam, oglądałam 40 mieszkań tygodniowo. Szukałam ich w internecie, w serwisach z nieruchomościami. Wybierałam te poniżej ceny rynkowej. Z czasem wypracowałam sobie takie kontakty z agentami nieruchomości, że podsyłają mi oferty "spod lady", te, które jeszcze nie trafiły na rynek – mówi Joanna, która wiedzę zdobywała na szkoleniach Wojciecha Orzechowskiego, biznesmena, inwestora, dewelopera. Choć flipowania można się nauczyć samemu, dobrze jest wybrać się na kurs organizowany przez ekspertów z branży, by dowiedzieć się, jak inwestować, jak tworzyć kosztorys, szacować zyski, amortyzować straty. Biznesplan jest tu podstawą.

Biznes Joanny jest na sporą skalę. Jednocześnie obraca kilkunastoma nieruchomościami. Dlatego od początku wiedziała, że będzie potrzebowała inwestorów. W pierwszym roku flipowania miała ich 17. W tym roku współpracuje z czterema. Przez najbliższe lata ona i jej partner będą dalej zajmować się nieruchomościami. Chcą zgromadzić kapitał, który pozwoli im żyć tak, jak to sobie wymarzyli. Liczą na siebie, nie na emeryturę z ZUS. Choć wsparcia w rodzinie nie mają wielkiego.

– Moi rodzice nigdy nie prowadzili żadnego biznesu, więc gdy powiedziałam im, że odchodzę z agencji reklamowej, żeby flipować nieruchomości, złapali się za głowę. I nawet teraz, gdy utrzymuję się z tego, co robię i żyję na dobrym poziomie, są nieufni – mówi.

Małgosia po dwóch latach pracy nauczyła się wiele. – Przede wszystkim, raczej nie mówię właścicielom, że chcę kupić ich mieszkanie pod inwestycję. Bo gdy się dowiadują, że robię flipy, od razu mogę zapomnieć o negocjowaniu ceny. Jak dziś pamiętam mieszkanie, które sprzedawały dwie starsze panie. Poszłam je oglądać z córką i moim partnerem. Taka idealna rodzinka - śmieje się Gosia.

Mała oczarowała panie, które z oburzeniem przyznały, że kobieta, która wcześniej była oglądać mieszkanie, chce je kupić pod wynajem. - Nie wiem dlaczego, ale uważały to za skandal. Więc nie mówiłam o naszych "niecnych" planach względem ich lokalu. Nie dość, że mi go sprzedały, to jeszcze utargowałam niezłą cenę. Powinnam za to podziękować córce – wspomina.

No właśnie, po co moje rozmówczynie flipują mieszkania? Zarobki, choć atrakcyjne, nie są najważniejszym powodem. Dla Kasi, która ma dwie córki, bardzo ważna była niezależność. To, że nikomu nie musiała się tłumaczyć, prosić o pozwolenie, by zostać w domu z chorym dzieckiem. Dla Małgosi córka również była głównym motywatorem. Gdy z nią rozmawiałam, była w domu. Mała się rozchorowała, ale dla Gosi to nie problem. Sama jest sobie szefową i elastycznie dysponuje swoim czasem. O tym samym mówi Joanna, która kocha podróże. – Odkąd flipuję, nie muszę wypełniać wniosków urlopowych - śmieje się.

I choć rynek nieruchomości to dość zmasuklinizowane środowisko, żadna z moich rozmówczyń nie usłyszała od podwykonawców czy agentów, że "pogadają, jak przyjdzie z mężem".

Katarzyna, Joanna i Małgorzata pracują ze swoimi partnerami. One odpowiadają za wyszukiwanie mieszkań, a potem ich projektowanie i sprzedaż. Oni najczęściej zajmują się remontami. Mają zaufane ekipy, które rudery zamieniają w cacka. Ale i na tym etapie można się potknąć. Kasia doskonale pamięta ekipę, z którą musiała się procesować. Wygrała. Ale do teraz, gdy odbiera mieszkanie po remoncie, sama chwyta za ścierkę i sprząta.

– Jak myjesz podłogi i czyścisz listwy, od razu widać, czy wszystko jest zrobione starannie. Wykończenie mieszkania, starannie dobrane dodatki, a potem profesjonalne i piękne zdjęcia to klucz, żeby dobrze sprzedać lokum – tłumaczy.

Pewnie dlatego wszystkie moje rozmówczynie mają zacięcie dekoratorskie. I choć pracują na różnych rynkach, z różnymi klientami i w różnym zakresie, żadna z nich nie wyobraża sobie powrotu na etat. – Zawodowo poszukuję skarbów. Dlaczego miałabym robić coś innego? – śmieje się jedna z nich.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl