Właściciel mieszkania wszedł bez zapowiedzi. Uznał, że ma prawo

Karolina razem z kluczami do wynajmowanego mieszkania "dostała" kontakty z matką właściciela. - Gdy mnie nie było, weszła do mieszkania i sprawdziła wszystko. Uważała, że jako współwłaścicielka budynku ma takie prawo - wspomina. Zapytaliśmy ekspertkę, co faktycznie może właściciel, a co najemca.

Karolina musiała szybko znaleźć nowe mieszkanie do wynajęcia we Wrocławiu. Udało się, jednak wraz z kluczami w pakiecie "dostała" też kontakty z mieszkającą nad nią mamą właściciela niewielkiej kamienicy. - Początkowo nie było to dla mnie problematyczne. Pomagałam jej z zakupami, kilka razy dotrzymałam towarzystwa - wspomina.

Niestety z czasem starsza pani zaczęła traktować uprzejmość Karoliny jako normę, nadmiernie wykorzystując jej uprzejmość.

- Kontakty nasiliły się w trakcie pandemii. Pracowałam zdalnie i kilka razy pomogłam, gdy czegoś pilnie potrzebowała. Niestety, gdy sytuacja wróciła do normy, a ja wróciłam do stacjonarnej pracy w biurze w innej części miasta, prośby nie ustały. Były tygodnie, gdy prosto z pracy biegłam załatwiać jej "pilne" sprawy – dodaje.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

W pewnym momencie kobieta zaczęła rościć sobie prawo do wtrącania się w życie Karoliny.

- Próbowała mnie zeswatać z sąsiadem z kamienicy obok. Stwierdziła, że "on co prawda 15 lat starszy, ale dobrze ustawiony". Usłyszałam, że "też lubi podróżować i - jak ty - lubi sobie zjeść. Widzę, że ci się ostatnio przybrało" - wspomina Karolina.

Mieszkanie Karoliny i matki właściciela ma wspólne liczniki ogrzewania na gaz. Dzięki temu dziewczyna odkryła, że starsza pani wchodzi do niej pod jej nieobecność.

- W okresie jesiennym rzadko włączam ogrzewanie, a w zimowym często wyjeżdżam za granicę i wtedy starsza pani powinna opłacać je według własnego użycia - mówi.

- Raz musiałam szybko wysuszyć ręcznik przed kolejnym wyjazdem i na jeden dzień zostawiłam lekko odkręcony grzejnik w łazience. Jak wróciłam, sąsiadka powiedziała, że będziemy płacić za ten miesiąc razem, bo gdy mnie nie było, weszła do mieszkania i sprawdziła wszystko, w tym grzejnik - relacjonuje.

- Nawet skomentowała, że fatalnie przemeblowałam pokój. Ile razy tak zrobiła wcześniej? Nie wiem. Najgorsze, że nie widziała problemu. Uważała, że jako współwłaścicielka budynku ma takie prawo. Poinformowałam o tym jej syna, z którym podpisałam umowę, zdecydował się na zmianę zamków i zapewnił, że taka sytuacja już się nie powtórzy. Ale ja i tak się obawiam, że ona znajdzie sposób, żeby do mnie wejść - przyznaje.

Adwokat Aleksandra Paluch-Gęgała w rozmowie z Wirtualną Polską podkreśla, że wchodzenie właściciela do wynajmowanego mieszkania bez zapowiedzi i zgody lub pod nieobecność lokatora jest zasadniczo niedopuszczalne.

- Regulują to zarówno przepisy prawa karnego, jak i cywilnego, a lokatorowi przysługuje ochrona miru do domowego. W przypadku prawa cywilnego mowa tu o prawie do niezakłóconego zamieszkiwania, które jest dobrem osobistym człowieka - tłumaczy.

- Kontrowersyjne jest to, czy można sobie w umowie zastrzec prawo do niezapowiedzianego wejścia w każdych okolicznościach. Moim zdaniem takie postanowienie pozostawałby nieważne, dlatego że godzi w prawa podstawowe, jak prywatność i prawo do spokojnego zamieszkania - tłumaczy.

Gdy jednak tego typu sytuacja się zdarzy, lokator może zastanowić się, jaką szkodę poniósł.

- Czy była to szkoda moralna i czuje się niekomfortowo, bo naruszono jego prywatność, czy poniósł jakąś szkodę majątkową, bo właściciel, wchodząc, coś zniszczył. Zwykle jest to pierwsza sytuacja i wtedy lokatorowi przysługują roszczenia z tytułu naruszenia dóbr osobistych. Może żądać przeproszenia lub zadośćuczynienia z tytułu zakłócenia prawa do niezmąconego zamieszkiwania - tłumaczy prawniczka.

Ekspertka zaznacza, że istnieją sytuacje, w których właściciel lokalu może do niego wejść, nawet bez zgody lokatora.

- Tak jest w przypadku awarii, która grozi powstaniem szkody dla lokalu, a z lokatorem nie można się skontaktować lub odmawia udostępnienia. Nawet ostatnio spotkałam się z sytuacją, że w wynajmowanym domu zepsuła się pompa. Lokatora nie było, właściciel wiedział, że dom jest zalewany, więc musiał wejść do środka, by zapobiec dalszym szkodom. Nie może jednak tego zrobić na własną rękę. Konieczne jest powiadomienie policji lub straży miejskiej, by wejść do środka w asyście funkcjonariuszy - mówi.

- Zwykle wygląda to tak, że jeśli właściciel nie ma kluczy, funkcjonariusze proszą go o wezwanie ślusarza. Jeśli ma, to w ich obecności otwiera lokal - dodaje.

Istnieją też sytuacje, w których ustawa zezwala na wejście właściciela, jednak przy współpracy lokatora. To np. przegląd instalacji w lokalu lub prace, które powinien wykonać lokator, ale tego nie uczynił. Powinien zostać uzgodniony termin udostępnienia lokalu.

- W tym przypadku, jeśli lokator właściciela nie wpuści, ustawa nie przewiduje sankcji i nie ma możliwości wejścia do lokalu w asyście policji. Po prostu trzeba się z tym lokatorem dogadać. Niestety praktyka pokazuje, że z tym zwykle jest największy problem - komentuje prawniczka.

- Zwykle proponuję, by na wypadek takich sytuacji, zawrzeć w umowie tzw. karę umowną za niewykonanie tego obowiązku, niekoniecznie wysoką. To taka zachęta dla lokatora, by dbał o mieszkanie i wpuszczał właściciela. Oczywiście po wcześniejszym umówieniu, by mógł się spokojnie przygotować i udostępnić lokal bez zbędnego stresu - podkreśla Aleksandra Paluch-Gęgała.

"Moje, to mogę leżeć, kiedy chcę"

Z podejściem "moje, to mogę" spotkała się też Joanna, która na studiach wynajmowała dwupokojowe mieszkanie w Krakowie. Jeden pokój był pusty i czekał na ewentualnego lokatora.

- Dogadałam się, że znajdę kogoś do drugiego pokoju, żeby było taniej. Któregoś dnia właściciel był "przejazdem" w mieście i postanowił przyjść. Akurat sprzątałam i przestawiłam na chwilę suszarkę z praniem do pustego pokoju. Właściciel stwierdził, że nie mogę tego robić, bo on lub jego żona może będą chcieli tu przyjść i sobie odpocząć np. po zakupach i nie będą się potykali o moje rzeczy - wspomina.

Gdy dziewczyna powiedziała mu, że nie ma zapisu w umowie, który mu na to pozwala, stwierdził, że jest właścicielem i może zrobić, co tylko zechce.

- Dosłownie tydzień później, przy okazji odbioru czynszu, przyjechał z żoną, która ostentacyjnie poszła się położyć na tapczan w tym drugim pokoju. Jeszcze zrobił awanturę, że sama naprawiłam spłuczkę, zamiast poczekać, aż znajdzie czas. No tak, miałam spłukiwać toaletę wiadrem przez dwa tygodnie. Na szczęście szybko znalazłam współlokatorkę, dobitnie powiedziała, co myśli o niespodziewanych wizytach, gdy raz wróciłyśmy z zajęć, a żona właściciela myła nam okna - śmieje się Joanna.

- Wspominali o tym, ale myślałyśmy, że to sugestia, żeby te okna umyć. Po awanturze przeprosili i więcej takich sytuacji nie było - podsumowuje.

Aleksandra Paluch-Gęgała tłumaczy, że przypadku, gdy jeden pokój w wynajmowanym mieszkaniu jest pusty, sprawa wygląda nieco inaczej.

- Przyznam, że to ostatnio stało się popularne wśród wynajmujących, którzy chcą się zabezpieczyć przed ryzykiem i zastrzec sobie w umowie, że jeden pokój pozostaje do ich użytku. Sądzą, że wówczas będą mogli wchodzić do mieszkania, gdy tylko mają ochotę. Należy się wtedy zastanowić, czy ten zapis w umowie ma charakter rzeczywisty czy pozorny - zauważa.

- W 99 proc. przypadków, z którymi mam do czynienia, wola jest taka, że właściciel oddaje cały lokal, ale z pomysłem, że może do niego wchodzić, kiedy chce. Jeśli jednak rzeczywistą wolą stron było to, że lokator faktycznie najmuje cały lokal i za niego płaci, postanowienie o jednym "wolnym" pokoju niczego nie zmienia. Przyjmujemy, że miało to pozorny charakter. Właściciel nie może wtedy wchodzić do mieszkania bez poinformowania lokatora o swoim zamiarze. Czyli, nawiązując do opisanej sytuacji, nie może sobie wejść i poleżeć na tapczanie, bo taką ma ochotę - mówi.

Prawniczka zastrzega jednak, że umowy zawierane pomiędzy właścicielami a lokatorami są różne i nie można wyciągać jednego wniosku do wszystkich sytuacji.

- W przypadku mieszkań studenckich, gdy wynajmowane są poszczególne pokoje, umowę konstruuje się zwykle na zasadzie wynajmu pokoju oraz prawa do korzystania z części wspólnych. Lokator ma prawo do dysponowania wyłącznie tym, co zostało mu przekazane na wyłączność, czyli pokojem. Jeśli jeden z nich stoi pusty i czeka na wynajem, właściciel ma prawo do niego wejść, bo nie udostępnił go innym wynajmującym - tłumaczy.

- By uniknąć tego typu sytuacji, lokatorzy powinni uregulować odwiedziny w umowie. Coraz częstszą, dobrą praktyką jest ustalenie regulaminu porządku domowego, kształtującego wzajemne relacje w zakresie korzystania z części wspólnych między poszczególnymi najemcami a właścicielem. Przy tej okazji można uregulować właśnie odwiedziny właściciela – dodaje.

Ekspertka podkreśla jednak, że właściciel, który co miesiąc przychodzi po czynsz, powinien ograniczyć się do przebywania w częściach wspólnych i nie może zaglądać do wynajętych pokoi.

- Te wynajmowane pokoje traktujemy, jakby były osobnymi mieszkaniami, a lokatorzy ponadto mogą korzystać z części wspólnych. W takich sytuacjach właściciel nie traci z automatu prawa do zaglądania do części wspólnych, a jedynie co go ogranicza, to dobre obyczaje, czyli zwyczajowe uprzedzenie lokatorów, że zajrzy do mieszkania. Jeśli strony chcą uniknąć na tym tle nieporozumień, powinny uregulować te kwestie w umowie, warto pamiętać o takich drobiazgach, bo w dużym stopniu przenoszą się potem na komfort zamieszkiwania – podsumowuje Aleksandra Paluch-Gęgała.

Joanna Bercal-Lorenc, dziennikarka Wirtualnej Polski

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl